Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. 

Il existe cependant une part des souscripteurs qui conserveront leurs parts sans intention a priori de les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.

Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux souscripteurs est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière active qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.

Si des SCPI ont rencontré des difficultés au cours des années 90, le bilan de la liquidité de ces fonds immobiliers est désormais satisfaisant, aussi bien pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable.

Sans que les SCPI soient juridiquement tenues d’apporter une garantie de liquidité immédiate, leur liquidité effective est attestée par l’évolution sur le long terme de leur marché secondaire et du ratio de parts en attente.

La Loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF, notamment si l’une d’entre elles connaît des difficultés.

Par exception légale au droit commun de la responsabilité des associés de société civile et en application du COMOFI, art. L. 214-55 alinéa 1er, la grande majorité des SCPI prévoit que la responsabilité de leurs porteurs de parts est limitée au seul montant de leur participation dans le capital social de la société.